Sarcinile fiscale pentru proprietarii care fac contracte de închiriere a locuinței sunt impozitul și, peste un anumit prag valoric, contribuțiile sociale de sănătate (CASS).
Impozitul la închiriere este de 8% pe an, pentru că din cota de impozitare de 10% se deduc (se scad) cheltuieli forfetare de 2 puncte procentuale.
Dacă propietarul persoană fizică închiriază către un chiariaș tot persoană fizică, atunci propietarul depune declarația unică. Impozitul la ANAF se plătește în anul următor, până la 25 mai.
Declarația unică (formularul 212) se depune, de către proprietar, la ANAF, în termen de 30 de zile de la încheierea/încetarea contractului de închiriere, respectiv până pe 25 mai a fiecărui an pentru contractele în curs.
În mod normal, la contractele de închiriere în lei, declarația unică depusă la închierea contractului ar trebui să fie definitivă. Dar în practică sunt cazuri în care chiriașii tot vin și pleacă, unii își respectă contractele, alții le încalcă, pleacă înainte de termenul asumat, sunt și cazuri de chiriași rău-platnici, pot apărea mereu incidente de plată în contractele de închiriere. Astfel, declarația unică depusă la semnarea contractului este de fapt una estimativă, iar proprietarul trebuie să depună declarația unică rectificativă anul următor, până la 25 mai, pentru veniturile încasate efectiv în anul de referință.
Și la chiria în valută, prima declarație unică este estimativă, iar anul următor se depune DU rectificativă, cu venitul ajustat conform cursului valutar. La chiriile în valută, suma estimativă care se trece în declarația unică se calculează în lei la cursul BNR din ziua precedentă depunerii declarației, dar în anul următor proprietarul depune declarația unică rectificativă și calculul chiriei încasate se reface la cursul mediu BNR din anul în care s-a realizat venitul.
În plus, proprietarul depune, la organul fiscal competent, și formularul 168 (cu contractul atașat), pentru înregistrarea contractului de închiere la ANAF, în termen de cel mult 30 de zile de la semnarea acestuia. La încetarea sau modificarea contractului de închiriere se depune iarăși formularul 168, cu mențiunile respective bifate în declarație. Când chiriașul pleacă înainte de termenul din contract, este nevoie ca acesta să facă o cerere de reziliere anticipată a contractului de închiriere și să i-o dea proprietarului, pentru a fi atașată la declarația 168 pentru încetarea contractului. Dacă chiriașul pleacă pur și simplu și refuză să semneze acea solicitare de reziliere a contractului, proprietarul se vede nevoit să se ducă la poștă, să trimită chiriașului, pe adresa de domiciliu, o notificare cum că i-a fost reziliat contractul pentru că a plecat. Acea notificare împreună cu dovada plății serviciului de expediere de la Poștă se atașează la formularul 168 bifat pentru încetarea contractului. Acestea au fost cazuri concrete în care așa au fost îndrumați proprietarii de către personalul de la ANAF.
Aici vorbim despre chiriile pe termen lung, pentru că în cazul închirierii în scop turistic și al arendei NU trebuie înregistrat contract prin formularul 168.
O noutate introdusă din anul 2024 se referă la cazurile cu chiriași-firme. Dacă un proprietar-persoană fizică dă în chirie un apartament către un chiriaș-personă juridică, atunci chiriașul-persoană juridică este cel care reține impozitul la sursă și îl plătește mai departe la ANAF. La contractele de închiriere în valută încheiate cu un chiriaș-firmă, venitul brut se determină pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Națională a României (BNR), din ziua precedentă celei în care se efectuează plata.
Chiriașul-firmă – care reține impozitul la momentul plății venitului către proprietarul-persoană fizică – îl declară prin formularul 100 – Declarație privind obligațiile de plată la bugetul de stat, până la data de 25 a lunii următoare celei în care a fost reținut.
Acum, să trecem și la CASS- contribuția la asigurările sociale de sănătate. Proprietarii care obțin venituri din chirii în valoare anuală de cel puțin 6 sau 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară, după caz, plătesc și CASS.
Salariul minim brut luat în considerare este cel care este în vigoare la termenul de depunere a declaratiei unice, adică la 25 mai din anul în care s-au obținut veniturile respective. Pentru veniturile din chirii din anul 2024, salariul minim brut luat în considerare este de 3.300 de lei (deci nu cel actual, de 3700 de lei, care a fost introdus începând cu luna iulie 2024).
Proprietarii care obțin venituri din chirii plătesc CASS la o bază anuală de calcul de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară, după caz, dacă estimează pentru anul curent venituri a căror valoare cumulată este cel puțin egală cu 6 salarii minime brute.
Cota CASS este de 10% dintr-o bază anuală de calcul stabilită astfel:
- a) nivelul a 6 salarii minime brute pe țară, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 6 salarii minime brute pe țară inclusiv şi 12 salarii minime brute pe țară;
- b) nivelul de 12 salarii minime brute pe țară, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 12 salarii minime brute pe țară inclusiv şi 24 de salarii minime brute pe țară;
- c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe țară, în cazul veniturilor realizate cel puțin egale cu 24 de salarii minime brute pe țară.
Pentru CASS, s-a menținut obligația depunerii declarației unice de către proprietarii-persoane fizice, indiferent dacă au chiriaș o altă personaă fizică sau o firmă.
Pentru determinarea pragului la CASS se cumulează:
- veniturile din chirii
- drepturi de proprietate intelectuală,
- asocierea cu o persoană juridică
- câștigul net din investiții,
- activități agricole, silvicultură și piscicultură,
- alte surse de venit.
Exemple de calcul impozit și CASS la chirie
Să spunem că am o garsonieră în București și o închiriez cu 1.600 de lei pe lună (sau 320 de euro, dar stabilesc prețul în lei de la bun început, să fie mai simplu):
(12 luni X 1.600 lei) X 8%= 1.536 lei impozit pe venit, dacă am încasat chirie pe tot parcursul anului.
Dacă am pus o chirie cu numai 50 de lei mai mare, depășesc plafonul minim de la CASS pe anul 2024. În acest caz, chiriașul pierde 50 de lei pe lună, dar proprietarul nu câștigă acești bani, pentru că îi ia statul, sub formă de contribuție la sănătate.
Pe anul 2024, plafonul minim pentru trecerea la plata CASS este de 6 salarii minime brute, adică 6 X 3.300= 19.800 lei.
La o chirie de 1650 de lei pe lună, pe toate cele 12 luni din anul 2024 se acumulează 19.800 de lei, adică ating plafonul de 6 salarii minime și trebuie să plătesc CASS egal cu 6 salarii minime.
- În acest caz voi plăti CASS=10% din 19.800 lei, adică 1.980 de lei
- Separat, impozitul pe venit va fi 8% din 1.650 lei X 12 luni = 1.584 lei.
Prin urmare, voi plăti în total 3.516 lei impozit+ CASS pentru chiria încasată pe tot anul 2024.
Așadar dacă am lăsat chiria la 1600 lei/lună, rămân cu 17.664 lei pe tot anul 2024.
Dacă am mărit chiria la 1.650 de lei, rămân cu 16.284 lei pe anul 2024. Prin urmare, pierd și eu ca proprietar 1.380 de lei, pierde și chiriașul 600 de lei pe tot anul. Statul câștigă 1.380 de lei în plus.
Ce valoare trebuie să aibă chiria dacă nu vrei să plătești CASS
În anul 2024, dacă nu vrem să plătim CASS trebuie să ținem chiria sub 1.650 de lei pe lună.
Dacă are o proprietate mai valoroasă, proprietarul poate crește chiria suficient de mult încât să rămână cu un venit net superior.
La un apartament, pot să pun, de exemplu, o chirie lunară de 3200 de lei, adică puțin mai mică decât salariul minim brut pe anul 2024, pentru a rămâne cu venitul total pe cele 12 luni din anul 2024 sub plafonul de 12 salarii minime brute (39.600 lei). Astfel, valoarea CASS rămâne tot 10% din 6 salarii minime brute, adică 1980 de lei.
Și atunci voi avea impozit pe venit de 3.072 lei + CASS de 1.980 lei = 5.052 lei.
În acest caz, dintr-un venit de 38.400 lei pe un an întreg, rămân cu 33.348 lei după plata impozitului și a CASS.
Prin urmare, atunci când stabilește chiria lunară, proprietarul trebuie să fie atent la valoarea salariului minim brut luat în considerare și la pragurile valorice de 6-12-24 salarii minime în funcție de care se calculează CASS.
Reamintim că pentru veniturile din anul 2024, salariul minim de 3.300 de lei. Pragul cel mai de sus, peste care valoarea CASS suportată de proprietar rămâne aceeași, este de 3.300 lei X 24= 79.200 lei.
Cu alte cuvinte, la chiriile în valoare de 6.600 de lei pe lună sau mai mari, valoarea CASS datorată de proprietar va fi de 7920 lei. La aceasta se adaugă impozit pe venit de 8% din valoarea chiriilor încasate.
O situație particulară o reprezintă cei care pe lângă veniturile din chirii vor obține începând cu 1 ianuarie 2024 și alte venituri supuse contribuției la sănătate, după cum a explicat anul trecut, pentru StartupCafe, Daniel Sandu, managing partner în firma de consultanță și contabilitate D&C Conta. Ne referim la venituri din activități independente (PFA, PFI, societăți civile, întreprinderi individuale, întreprinderi familiale).
Prin modificările aduse de Legea nr. 296/2023 recent publicată în Monitorul Oficial, aceștia vor datora încă o dată contribuția la asigurările sociale de sănătate calculată separat la venitul net anual obținut, fără să se mai țină cont de plafoanele de 6-12-24 de salarii minime, baza de calcul fiind (totuși) limitată la nivelul a 60 de salarii minime pe economie. Pot exista astfel situații în care un contribuabil să datoreze CASS la nivelul a 84 de salarii minime pe economie (60 pentru veniturile din activități independente și 24 pentru veniturile din închirieri). Iar dacă respectivul mai are și un contract individual de muncă, mai plătește CASS și pentru salariul respectiv.
Pragul valoric pentru plata CASS se va mări, în cifre absolute, pentru veniturile care vor fi obținute începând cu anul 2025, astfel încât proprietarii care încep acum un contract de închiriere vor avea condiții ceva mai avantajoase pentru a pune un preț mai mare, astfel încât să se încadreze în pragurile CASS.
Deja de la 1 iulie 2024, salariul minim brut pe economie a crescut la 3.700 de lei, așa că, din start, pentru veniturile încasate în 2024 primul prag, de 6 salarii minime crește la 22.200 de lei, dar se majorează și CASS (la 2.200 de lei pentru cei care intră în primul interval de plată). Dar este posibil ca Guvernul să crească salariul minim încă o dată (în virtutea prevederilor privind salariul minim european), la început de an 2025, așa că pragurile CASS ar putea crește și mai mult.